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Mieterbund Aschaffenburg e.V.

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Welche Betriebskosten Vermieter umlegen dürfen

Nebenkosten, oder eigentlich Betriebskosten, machen einen großen Teil der Bruttomiete aus. Manche bezeichnen sie deshalb als "zweite Miete". Unter Betriebskosten versteht man die Ausgaben, die dem Eigentümer einer Immobilie laufend entstehen.

Grundsätzlich gilt : "Betriebskosten haben immer damit zu tun, dass ein Mieter eine Wohnung nutzt. Kosten, die allein dem Eigentümer entstehen, fallen nicht darunter", erklärt man beim Mieterverein.

Im Schnitt zahlen Mieter in Deutschland dafür monatlich 2,16 Euro pro Quadratmeter. Das zeigt der jüngste Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund auf Basis der Abrechnungen von 2017 erstellt hat.

Mieter sollten die Nebenkostenabrechnung genau prüfen (lassen).

Nicht jede Nebenkostenabrechnung ist korrekt. , Ja, jede zweite ist falsch. Etliche enthalten Posten, die die Vermieter gar nicht auf ihre Mieter umlegen dürften. Mieter müssen neben der Netto-Kaltmiete nur dann Nebenkosten zahlen, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Eine Ausnahme bilden die Kosten für Heizung und Warmwasser.

An Formulierungen im Mietvertrag dazu bestehen keine hohen Anforderungen, urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 137/15). Damit Vermieter die Kosten wirksam umlegen können, genügt schon eine einfache Klausel, etwa: "Die Betriebskosten sind umlegbar".

Die Abrechnung muss aber gewisse formelle Mindestanforderungen erfüllen. Vier Punkte sind anzugeben:

- Der Abrechnunsgzeitraum
- Die Gesamtkosten der einzelnen Kostenarten
- Die Einzelkosten für den Mieter in den einzelnen Kostenarten nach dem Umlageschlüssel
- Die geleisteten Vorauszahlungen

Aber was genau gehört zu den umlegbaren Betriebskosten?

In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind 17 Kostenarten aufgeführt. Neben Heizung und Warmwasser gibt es 14 "kalte Betriebskosten", etwa Grundsteuer, Versicherung, Abwasser, Müllabfuhr, Hauswart, Reinigung des Hauses, der Straße sowie des Schornsteins und die Gartenpflege.

Unter Position 17 stehen "sonstige Betriebskosten", die zusätzlich zu den üblichen 16 Kostenarten anfallen. Denkbar sind da zum Beispiel die Wartungskosten für Rauchwarnmelder oder von Feuerlöschern und brandschutztechnische Einrichtungen (Brandmelde- und Sprinkleranlagen).

Mieter müssen nicht alle Kosten tragen

Diese Kosten sollten Mieter besonders sorgfältig prüfen. "Wichtig ist, dass diese Kosten explizit im Mietvertrag aufgeführt sind, sonst dürfen sie nicht auf die Mieter umgelegt werden. Außerdem muss - wie bei allen anderen Betriebskosten - das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet werden", erklärt der Mietervereinsvorsitzende Kaisers.

Unter "Sonstige Betriebskosten" führen manche Vermieter Kosten auf, die woanders hingehören oder nicht umlegbar sind. Das verstößt gegen das Transparenzgebot. Kosten, die irgendwo aufgeführt werden, wo man sie nicht erwartet, müssen Mieter nicht bezahlen.

Verwaltungskosten für dieWohnung sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (d.h. Reparturkosten) gehören laut BetrKV nicht zu den umlegbaren Kosten. "Gerade Letztere sind streitanfällig", so Kaisers. Sie sind oft versteckt in den Wartungskosten.

Abrechnungen müsssen nachvollziehbar sein

Bei Beanstandungen können Mieter Nachforderungen in Höhe des streitigen Kostenanteils zurückhalten. Und Mieter haben das Recht, Original-Belege beim Vermieter einzusehen. Anspruch auf Kopien haben sie meist nicht. Sie können Belege aber fotografieren und die Abrechnungen in Ruhe Zuhause durchsehen, erläutert man beim Mieterverein.

Wollen Mieter nachzuvollziehen, ob sich die abgerechneten Kosten im angemessenen Rahmen bewegen, können sie sich am Betriebskostenspiegel orientieren. Der listet die Höhe der Kostenarten und die üblichen Kostensätze pro Quadratmeter und Monat auf. Mieter sollten dabei beachten, dass es regionale Unterschiede gibt.

Ist die Abrechnung aus der Sicht des Mieters in Ordnung, muss er eventuelle Nachzahlungen erst nach einer Prüfungsfrist leisten. Angemessen ist hier maximal ein Monat. Ergibt sich für Mieter ein Guthaben, muss der Vermieter es umgehend überweisen.

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